一、宅基地标准是如何规定的？

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

2、《吉林省土地管理条例》第三十五条  农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民，一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过下列标准：

（一）农业户（含一方是农业户口的居民）住宅用地三百三十平方米；市区所辖乡和建制镇规划区、工矿区农业户居民的住宅用地二百七十平方米；

（二）农村当地非农业户居民住宅用地二百二十平方米；

（三）国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工住宅用地二百七十平方米。

原有宅基地超过标准的，应当根据村庄、集镇建设规划逐步进行调整，调整前可以按临时用地管理。村庄、集镇建设需要时，超过标准部分必须退回，并不予补偿。

禁止在超过用地标准的住宅用地上建永久性建筑物。

农村村民出卖、出租住房后，在当地再申请住宅用地的，不予批准。

二、如何申请宅基地？

（一）申请宅基地的条件

农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的； 

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

（二）有下列情形之一的不予批准使用宅基地：

1、年龄未满18周岁的；

2、原有宅基地面积已达到规定标准或者能够解决分户需要的；

3、出卖或者出租村内住房的；

4、申请占用基本农田的。

（三）申请批准使用宅基地的程序

1、农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会张榜公布并提交村民会议或村民代表会议讨论。

2、经讨论同意并公布后，向乡（镇）国土资源分局提出用地申请。提交下列材料：

（1）、用地申请      （2）、规划许可证    （3）、村委会介绍信  （4）、身份证        （5）、户口簿

（改扩建住房还需提交原土地证和房照）

3、报国土资源局审核，工作人员到现场踏查勘测；

4、按审批权限履行报批手续；

5、市人民政府批准后，颁发个人使用土地批准书，方可建房。村民委员会应当公布批准使用的宅基地。

6、向市国土资源局申请办理集体土地使用权登记，工作人员现场验收后，由市人民政府颁发《集体土地使用证》。　　　

三、为什么禁止城市居民到农村购买宅基地？

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

国务院1999年、2004年分别出台了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发（1999）39号]、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[国发（2004）28号]，这两个文件都明确规定禁止城市居民到农村购买宅基地。

国家制定这样一个政策，反复下发禁止性的文件，正是为了民生，是通盘考虑我国的国情和目前市场发展的实际状况作出的，是从国家安全角度出发，为了保住为数不多的耕地，为了能够给后代留下持续发展的空间而做出的。归纳起来，禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，主要是基于以下几点考虑：

1．现在就允许、放开农民集体土地流入市场，将影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立，政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。

2．是保护耕地的需要。我国现有耕地仅为18.3亿亩，我国十一五规划明确提出18亿亩耕地保有量是一条不可逾越的红线。现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。

所以，国务院办公厅2007年末又出台《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求各地区、各部门特别是主要领导干部，要充分认识制止乱占农用地进行非农业建设的重要性和紧迫性，增强责任感和紧迫感，把思想统一到贯彻落实科学发展观和中央宏观调控政策的要求上来，严格控制建设用地供应总量，坚决刹住乱占滥用农用地之风。

四、外村农民和本村非农业户口人员是否可以购买本村宅基地？

不可以。因为按照文件规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，这种无偿分配是本村村民的福利性分配，目前只要不是本村村民，就不允许到本村买房，土地部门不予办理过户手续。

五、继承房屋后，宅基地能否作为遗产继承？

因为房屋是个人财产，是可以继承的，但宅基地使用权是集体经济组织分配给本村农民的福利，是不能作为个人财产继承的，所以城镇居民继承农村房屋后，可以继续使用原有宅基地，但目前暂时停止办理过户手续。如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；如果不符合申请条件，则继承人在继承房屋所有权时，宅基地可由继承人继续使用。

六、农村宅基地是否可以抵押？

不能抵押。根据《担保法》第37条第2款的规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，由于农村村民的住宅宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内，所以宅基地的使用权不能抵押。

七、如何解决一户多宅问题

法律规定农民一户只能拥有一处宅基地，但由于历史原因，有的村本身建设用地就不多，有的人家有好几处宅基地，有的人家没有宅基地可批。宅基地是农民集体所有，农民本身只有使用权，没有所有权，农民集体作为一种福利无偿分配给农民使用，那么有的分得多，有的分的少，就造成了一种矛盾，将来无地可批的时候，这种矛盾会更加突出。因此管理好本村宅基地对于村级组织负责人来说是一件非常重要的工作。

农村村民一户有两处以上宅基地的，可以由农村集体经济组织将多余的宅基地依法收回，统一安排使用，有地面附着物的，应当给予适当补偿，补偿标准由村民会议确定，但房屋损坏不能利用的，必须退出多余的宅基地。对收回和退出的宅基地，由村集体经济组织统一依法办理集体土地使用权注销登记手续。异地建新宅且另有一处旧宅的，应腾出旧宅基地，由村集体经济组织依法收回。　　

八、哪些情況下可以收回宅基地？

《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

根据法律，对于一户多宅的、超占面积的、全家户口迁出并搬迁的以及空闲不用的，都属应当由集体经济组织依法收回的范围。

九、如何依法收回宅基地？

这里面我们要注意几个问题：一是收回集体土地使用权要符合上述三种条件，不得随意收回，否则就是违法；二是收回时要考虑房产所有权属于农民，要妥善处理，要考虑补偿问题；三是要报经政府批准。各乡（镇）、村要根据村屯规划逐步调整收回多余的宅基地。

对由于历史或规划原因农户宅基地超过本村平均宅基地面积和超过法定宅基地标准的旧宅基地且不退出的，对按规划要求拆旧建新但建新宅后拒不拆除的空宅，以及居住人口已迁出本村且不居住的空宅，其宅基地可由村集体依法收回，拒不交回的，可由村集体经济组织实行有偿使用；但影响村庄规划实施的，必须依法拆除地上建筑物和其它附着物，腾出宅基地。除上述情况外，各乡镇、街道不得随意扩大宅基地有偿使用范围，变相加重农民负担，不得强行拆除农民正在使用的房屋。旧宅基调整要在充分协商的基础上，妥善解决好拆迁户的安置工作

十、违法占地建住宅的应负什么法律责任？

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

《吉林省土地管理条例》第五十九条  违反本条例规定未经批准或者采取欺骗手段，骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土上新建的建筑物和娶她设施，并按下列标准处以罚款：

（一）占用基本农田的，每平方米十元以上三十元以下；

（二）占用其他耕地的，每平方米五元以上十元以下；

（三）占用其他土地的，每平方米五元以下。

违反本条例规定，超过批准用地数量占用土地的，对多占的部分，按前款规定予以处罚。

可见，农村村民未经市人民政府批准违法占地建房的，市人民政府土地行政主管部门有权依法查处，对占用耕地的，还要处以罚款。对乡镇、街道、村越权批地建住宅或擅自买卖、转让宅基地的，其批准文件无效，对直接责任人要依要依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。